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租客不想继续租房,如何主动解除合同吗?

一、案例分享

王女士因工作需要租了一套房间,与房东签订了一年期的租房合同,并且预付了一年的房租。两个月后,王女士的公司将王女士调动到其他地方工作,王女士就想着将房屋退租。经过同房东协商,房东只愿意退半年的房租,王女士不愿意只退半年的房租,经过多次协商,双方均无法协商达成一致。王女士于是咨询能否单方面解除合同,要求房东将剩余房租退还。

二、法律分析

有部分人可能会觉得,在这种租客不再需要继续承租房屋的情况下,承租人可以单方违约,只需要提前告知房东解除合同,然后承担违约责任,赔一个押金就是了,剩余房租仍应由房东退回。其实这是一个误解,根本原因在于租客单方面解除合同属于违约方,而违约方行使合同解除权在法律上有极为严格的要求。

像本案中这种情况,王女士没有通知解除权,如果王女士直接通知房东解除合同,如果房东没同意,那么合同始终是没有解除的,后果就是房租继续计算。

具体的法律法规条文可以参见《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十九条规定:“审判实践中,部分人民法院对合同法司法解释(二)第24条的理解存在偏差,认为不论发出解除通知的一方有无解除权,只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议,就判令解除合同,这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是,只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知,另一方即便未在异议期限内提起诉讼,也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时,应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除,不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。”这一条明确规定,只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。

三、解决途径

但像本案王女士这种情况,本来就不需要继续租房,能不能采用其他形式解除合同呢?

第一种,协商解除租房合同。前面我已说了房东只同意退半年租金,不同意退10个月的租金,这种无法协商的情况下,还能协商一致吗?这里其实隐含了一个信息,其实房东愿意解除合同,只是退的租金没谈拢。这里就可以分成两段走,先跟房东解除合同交接房屋,再对租金问题提起诉讼。这样做的好处是,合同解除的时间就能确定,合同解除的时间就是租赁到期的时间,所以退的房租自然多些。当然困难的地方也有,实践操作不太容易,需要花点心思去“套路”房东。

第二种,起诉解除租房合同。虽然违约方没有通知解除权,但是在某些前提下,违约方可以通过起诉请求解除合同,比如如果违约方继续履行合同,对其显失公平的情况。在本案中,王女士可以通过起诉的方式要求解除合同。这种方式相对上述的协商解除方式,有一个风险:法院可能不会判定解除合同,有可能会判决继续履行;同时合同解除的时间也不确定,最早在起诉状送达房东时,晚的话可能会将合同解除时间定在诉讼过程中,甚至判决作出之日。合同解除时间要从房屋交付时间、私人物品搬离等因素多方面综合考虑。

文/来源:民事强制执行许律师

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