被执行人没有钱,但是还有一套自己居住的房子,能不能执行被执行人的房产呢?被执行人有房产,但是没有办证,能否执行呢?在强制执行阶段,申请人遇到的情况是复杂的,其中房产作为普通人的重要的财产,也有很多不同的情形。下面律师告诉你关于房产的强制执行规定和常见的一些操作。
唯一一套房产:
2004年到2015年之间,被执行人的唯一一套房产曾经一度不能执行,2015年之后,最高院出台了新的司法解释,唯一一套房产也可以执行了,但需要视情况为被执行人预留五至八年租金,保障被执行人的基本生活。如被执行人的唯一住房,法院拍卖了100万余元,不够或能刚好偿还申请人的债务,考虑到这是被执行人唯一一套住房,被执行人今后也要生活,法院要从拍卖款中扣除于当地5-8年左右的租房费用,例如算一万元/年,8年就是8万。
夫妻共有房产:
夫妻共有房产也可以执行,但需要保留共有一方的财产份额,一般保留一半。如登记在被执行人与其妻子下的房产,法院拍卖了100万元,被执行人所占有的50万元可供执行,其妻子占有的50万元的,返还给其妻子。
此外,还会遇到登记在被执行人配偶个人名下的财产,实践中认定为夫妻共同财产后,也可以强制执行。
无证房产
无证房产可以执行,但未办证前不好拍卖处置变现。不管房产有无证书,房屋登记机构都应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记。但对于买受人来说,产权证齐全才会考虑下手,所以无证房产虽然可以执行,但未办证前不好拍卖处置变现。
预售商品房、期房
被执行人已将房款全部支付给开发商(被执行人自付一部分,银行贷款一部分),银行办理了抵押预告登记(预抵押登记),可以执行,但优先清偿银行的抵押。
开发商对银行贷款承担了连带担保责任的,是否可以执行,需征求开发商的意见。
租赁的集体土地上建造的厂房、建筑
可以执行。在处置前告知集体经济组织后可不征得集体经济组织同意进行现状处置,也认可认为处置的是租赁权。
集体土地上建造的房屋
可以执行,但基本无价值、无法变现。
登记在他人名下的房产
需要证明后才可以执行,必须有完备的证据或者通过诉讼确定事实。
对被执行人因继承、判决或者强制执行取得,但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封,执行法院向不动产登记部门提交办理过户登记手续,然后进行强制执行。
被执行人让他代买、代持或恶意转移到他人名下的房产,需要申请人提起代位权、撤销权诉讼,让法院确认该房产是被执行人的,然后才能进行强制执行。
以上,就是对于常见的强制执行过程中会遇到的相关情形,现实中房产问题会更加复杂,对于不同的情况,需要具体分析,考虑适合的执行思路,不仅考验执行法官,也极大的考验申请人。
本文作者为许世荣律师,现供职于德恒律师事务所,曾在珠三角某法院执行局任职多年,处理过1000余宗法院强制执行案件,拥有丰富的司法经验,尤为擅长强制执行类、知识产权类、刑事类案件。本文如需转载,请标明出处。
文/来源:民事强制执行许律师