中国房地产市场有很多“未解之谜”:
房价之谜:从统计局历年发布的数据反推,有专家认为,在过去的20年里(1998年至2016年),我国城市商品房已经可以容纳22亿人居住。供应远大于需求,那为什么房价还是在不断的飞涨?
公摊之谜:“公摊面积制”的起源地香港早在2013年就已经废除的情况下,为什么大陆仍然在大行其道?
预售之谜:为什么我交了钱,却不能马上拿到房子钥匙?不应该是“一手交钱,一手交货”么?
产权年限:为什么我花了大价钱,却只让我居住“70年”?这和租房有什么区别?
等等等等,这些问题确实非常令人困惑,甚至有很多从业人员都说不清楚。那么今天,小编重点说一下公摊面积制、商品房预售制、产权年限制,这三个“中国式发明”,到底会不会取消,什么时候可能会取消。
公摊面积制度
公摊面积制起源于香港,简单来说就是把不能销售、出租的建筑面积,增加到可售面积中。也就是说,什么楼梯间、公共门厅、过道等你不能居住的空间,却要你自己掏钱购买,本质上说这种情况是一种“乱摊派”!
这个制度对于购房者属于百害而无一利,所以香港早在2013年便废除了,那么为什么大陆还迟迟不取消呢?归结原因有以下两点:
1.国家体量太大,调头困难。我国作为人口、土地大国,各项制度的废立都需要一个长期的探索求证的过程,取消公摊与否涉及到人民住房的大问题,就像是房产税一样需要反复的求证。
2.取消与否,对购房者影响不大。很多人就会说了取消之后购房就少花钱了,为什么意义不大啊?其实道理很简单,开发商又不傻,国家取消公摊,他们就会少卖15%-25%的面积,肯定会把这部分损失通过提升单价的形式,将售价上涨。也就是说不论是否取消公摊,最后的购房总价是一样的。
当然,取消公摊还是有一些积极意义的,比如购房者会更直观的了解自己的房子大小,同时还可以制约卖低得房率房子的开发商,让第一次购房的“小白”不至于上当。
那么公摊制度会取消吗?什么时候会取消呢?
小编给出的答案是公摊制度是肯定的会取消的。原因就是公摊制是在中国城乡高速发展的背景下,政府为了解决房地产开发企业资金链问题实施的。如今在收紧开发企业融资的情况下,公摊制已经失去了当年的意义。
在国内,重庆2002年就已经以地方法规的形式,对商品房实行套内计价。北京、广州也在积极开展套内计价的探索……小编相信,在不久的将来,公摊制可能便会取消。
商品房预售制度
商品房预售制也是备受购房者攻讦的制度,原因便是该制度在过去几年,使为数众多的购房者饱受“烂尾楼”的折磨。虽然并不是预售制制造了烂尾楼这条“疯狗”,但却是预售制放出“烂尾楼”这条“疯狗”咬的人!
商品房预售制实施的初衷是调动开发商的积极性,解决开发商的资金链问题,降低开发商的准入门槛,以便加速我国的城乡建设发展。
小编个人认为商品房预售制是这个时代不得已而为,却又非常不完善的制度。它造成了交房晚,甚至烂尾等多种对购房者造成伤害的情况,也和房价不断上涨有着间接的因果关系。
那么商品房预售制会取消吗?什么时候取消?
答案小编认为是肯定的,预售制在未来肯定会取消,但时间会非常的漫长。原因是虽然自2005年两会提出并讨论之后,关于取消预售制的呼声越来越高,但是我国的城乡发展仍然不够快,城镇化仍然不高。国家仍然需要大量的开发商完成城市扩容的任务,同时政府在不断的收紧开发贷等开发商的融资渠道。如果一旦取消预售制,在没有开发贷的情况下,将会有一大批本土小型开发商退出房地产业,这对我国目前城乡建设有着较大的伤害,尤其是对乡镇一级发展伤害更大(只有小地产商愿意开发乡镇)。
至于说什么时候会取消,小编认为这与我国的城镇化率有着较大关联。目前我国城镇化率刚刚超过60%,欧洲的城镇化率在70%以上,而美国则达到了83%。要取消预售制,小编觉得至少我们的城镇化率要达到欧洲水平。
从1981年的20%到2020年60%,我们用了将近40年,平均每年增长1%。也就是说,我们国家要到70%,还需要近十年时间!
产权年限制度
众所周知,我国土地产权分为居住用地70年,商业、旅游、娱乐用地40年等等年限,其实该制度同样是借鉴香港经验之后制定的制度。购买人只有土地的使用权,没有土地的所有权。造成制定该制度的原因有两点:
一方面,我国是土地国有制,其他组织或个人,不能拥有土地的所有权;
另一方面,市场经济又要求土地进行流转,从而带来良性的城市建设发展。
其实使用权有年限倒也无所谓,购房者更关心70年到期后,房子是不是自己的问题。《民法典》制定后,该问题有了最有依据的解释办法:
根据《民法典》(第二编 物权编)第三百五十九条规定:住宅建设用地使用权期间届满,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律、法规办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
那么自动续期要不要缴费呢?目前法律上仍然没有明文规定。但是2016年深圳一案例确实是补缴了约0.7%土地出让金后,将房屋的产权年限延长了20年。
受制于我国的土地所有制以及市场经济条件下的土地流转需要,产权年限制度基本上不会取消。