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一房多卖的处理原则优先占有的(“一房二卖”中,已实际占有房屋的购房者是否能够优先取得房屋?)

“一房二卖”顾名思义就是将一个房屋进行多重买卖的行为,此时标的物有且只有一个,但卖方与多个买受人同时签订商品房买卖合同,摆在面前的问题是,多个债权关系下,哪一个买受人能够优先取得房屋?我们先来看一个最高法院的案例:

案件事实:2016年1月1日,刘某、马某签订房屋买卖合同,合同约定马某将自己所有的房产转让给刘某,同时约定马某应当于2016年6月30日腾空房屋并将房屋钥匙交于刘某。2016年6月22日,马某隐瞒已将房屋卖给刘某的事实,又与第三人签订一份购房协议,将案涉房屋卖给了第三人,第三人支付购房款后,马某当日将房屋钥匙交给第三人。

该案的核心争点是:在两个房屋买卖合同均真实有效的情况下,如何处理两个无过错购房者的利益?到底谁能够优先取得房屋?

裁判观点:在“一房二卖”且两个买受人均未取得房屋所有权的情况下,已经基于买卖合同合法占有房屋的买受人应当优先获得保护。本案中,第三人已经取得案涉房屋钥匙,能够对房屋进行实际控制。此外,刘某在本案中认可承租人一直租住案涉房屋,并将租金给付了第三人,足以证明第三人对案涉房屋已经实际占有。

针对此问题,第八次全国民商事审判工作会议纪要给出了明确的回答:审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且购房者均要求履行合同的,一般应按照1.已经办理房屋所有权变更登记的买受人,也就是各个买受人中房屋更名过户到自己名下的能够优先取得房屋;2.如果各个买受人都没有过户登记的话,合法占有房屋的买受人优先取得房屋;3.如果各个买受人都没有过户登记,也都没有合法占有的话,需要进一步考察合同履行情况确定房屋归谁;4.在以上三点条件都不具备情况下,可以参考买卖合同成立先后顺序确定谁能优先取得房屋。

以上观点具有很强的实务合理性,我们来详细分析一下:

首先,在“一房二卖”中最优先保护已经办理房屋所有权变更登记的购房者。在我国基于合同引起物权变动时,法律要求进行公示方可引起物权变动,而公示又分为强制公示和任意公示。房屋作为不动产,在法律上属于强制公示范畴,完成公示登记的房屋,便具备了对抗第三人的效力,因此“一房二卖”中,已经办理房屋所有权变更登记的购房者最应当受到优先保护。

其次,在“一房二卖”中第二优先保护已经实际合法占有房屋的购房者。根据《民法典》物权编规定可知,占有保护是对已经成立的占有事实情况进行保护,不受第三方的干扰。占有受到侵害时,可行使法律赋予的占有保护请求权,要求返还原物、排除妨害、消除危险等。因此占有是一种对标的物控制、管领的事实,这种既成事实的状态决定了占有具有很强的排他效力。当两个购房合同均有效,购房者均要求履行合同且均尚未办理过户登记的,应当优先保护已经合法占有房屋的购房者,支持其要求出卖人办理过户登记的请求。

第三,根据《买卖合同司法解释》第六条、七条推断可知,在“一房二卖”中如果二买受人都未过户登记且未实际合法占有,则可以视合同履行情况认定优先保护哪位购房者,合同履行情况实务中错综复杂,需要综合判定,避免出现不公平、重复履行以及恢复原状造成不必要的经济损失,如考虑购房款的缴纳情况、买卖合同的登记备案情况、办理贷款情况等,秉承的原则是,哪方的合同履行状态更接近物权,更具有获得标的物的优先权。

最后,如果二买受人签订的房屋买卖合同均未履行,此时,因合同是双方权利义务履行的基础,此时合同成立时间便成为争议的焦点,从合同的成立先后确定履行顺序更有利于实现公平,但对时间的确定需要综合来看,应根据合同约定时间,以及备案时间或者双方举证情况综合判断,以确定合同成立先后。

吉林雅成律师事务所 吴国忠


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