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合同违约金20法律规定(从沈阳某开发公司与王某商品房买卖合同纠纷案看违约金的计算标准)

【裁判要旨】

在《商品房买卖合同》纠纷案件中,因《商品房买卖合同》解除,违约方需向守约方支付违约金,如果违约方主张违约金约定过高,法院可从实际情况、损失大小、举证资料等方面根据司法自由裁量权酌情调整,最终法院判决以未付房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍确定违约金计算标准。

【基本案情】

2019年10月13日,原告沈阳某房地产开发有限公司与被告王某签订了一份《商品房买卖合同》,被告王某购买原告开发的商品房一处。双方约定被告王某应于2020年4月30日支付全部购房款3423838元,但被告仅支付了1033838元购房款,剩余2390000元房款至今未支付。按照《商品房买卖合同》补充协议第六条第2项约定,买方未付款逾期超过30日,卖方有权解除合同,买方应按照房款全额的20%向卖方支付违约金。合同签订后,被告王某只支付了部分房款,剩余房款最终未能按时支付。因此原告依据上述约定向法院提起诉讼,要求解除双方签订的《商品房买卖合同》,并且判令被告王某按照合同约定的房款全额的20%支付违约金684767.6元,并承担诉讼费、保全费等费用。

【法院裁判】

法院认为,原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实的意思表示,不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,双方均同意合同解除,应予准许。

关于原告诉请被告给付违约金的请求,虽然双方在补充协议中明确约定了给付违约金的标准,但被告在庭审中提出违约金赔偿标准过高,有基本事实依据,原告主张按约定标准处理,但无证据证明约定标准基本符合实际损失,依据相关规定,对约定过高的违约金标准,法院依法予以调整。综上,法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》,被告王某按照欠付房款2390000元为基数,自2020年4月30日起至生效判决确定的给付之日止,每日按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率的1.3倍计算支付违约金,且被告王某承担案件受理费17095.5元。

最终,在本案中法院按中国人民银行同期贷款利率(2020年4月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)的1.3倍确定违约金支付标准。 

【典型意义】

商品房销售过程中,经常会出现购房人签署《商品房买卖合同》后逾期支付购房款,一旦出现上述情况,购房人就面临违约金支付问题。虽然合同对违约金的支付标准有明确约定,但由于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第二十九条第一款规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”,如果违约方提出“违约金过高”,部分地方法院会对违约金的支付标准进行调整。

【业务启示】

《商品房买卖合同》是在双方真实意思表示下订立的,并且符合法律法规的规定,属于合法有效的合同,对双方均有约束力,违约方应该为自己逾期付款的违约行为按照合同约定承担违约责任。业主逾期支付购房款后,开发商面临两个路径可供选择,一是继续履行合同,二是解除合同。在实践中这两种选择都存在,至于选择何种方式处理业主逾期支付购房款的问题,则需要根据两个路径的各自特点进行决策。

【法条速递】

2019年11月8日,最高人民法院正式发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》,内容涉及公司、合同等民商事审判的绝大部分领域。其中第50条对违约金过高标准及举证责任有明确规定,认定约定违约金是否过高,一般应当以《民法典》相关规定的损失为基础进行判断,这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同,作为对价的价款或者报酬给付之债,并非借款合同项下的还款义务,不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准,而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。会议纪要的该条规定对今后司法实践中商品房买卖合同纠纷案件关于违约金计算标准有重要指导意义。

文/来源:浮山脚下的市井生活

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