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杜某诉某银行股份有限公司某分行、某房地产开发有限公司等执行异议之诉纠纷案件代理的报告

【案情简介】
    2006年7月12日,杜某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,某房地产开发有限公司将涉案房屋(位于淮北市相山区南黎路西段南侧某栋2单元503室)出售给杜某。后杜某装修并居住至今。2013年11月14日,某公司私自将涉案房屋抵押给了某银行分行并办理了房屋他项权证。后某银行分行对某公司提起诉讼并申请强制执行,在执行过程中,杜某提起执行异议之诉,淮北市中级人民法院做出(2019)皖06民初81号民事判决,该判决认定杜某享有涉案房屋所有权,并判令“不得执行位于淮北市相山区南黎路西段南侧某栋2单元503室房屋”。
【代理意见】
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定,杜某主张的权利足以排除执行。该二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”。在“但书”部分明确规定“法律、司法解释另有规定的除外”该规定的第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
  (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
  (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
  (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
首先,杜某与某房地产开发公司签订房屋买卖合同的日期是2006年7月12日,该合同的签订合法有效,而某银行分行与某公司抵押权成立在后,淮北市中级人民法院法院于2016年8月1日对该房产的查封更是晚于合同签订的日期。因此杜某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项的规定!
其次,杜某提供各项缴费证明,杜某在购置了该房后,实际入住了该房,并按时缴纳了各项费用。因此杜某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第二项的规定!
再次,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项的规定“已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。杜某购置该房产时与某房地产开发公司签订房屋买卖合同,并按照合同的约定支付了首付款,同时合同约定余款在银行办理按揭贷款,由于某房地产开发公司单方面的原因未能办理。杜某提供的2016年1月6日收据及2016年1月27日不动产发票,能够证明杜某交付剩余款项。淮北市中级人民法院在查封该房产时并未要求杜某把剩余放款交付法院执行部门,杜某也仅仅是通过淮北市中级人民法院2016年8月1日的查封公告,才知道自己的房产被抵押、查封。因此杜某属于该条规定的情形。
该房产杜某付清首付后入住至今,在此期间一直催促某房地产公司办理按揭手续,但某房地产公司总是以种种理由未能办理,而非杜某自身原因。杜某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项的规定:非因买受人自身原因未办理过户登记!
最后,杜某系消费者,消费者购买商品房是一种生存权利,同时还关系到社会的稳定。而贷款抵押是一种经营权利,生存权优于经营权应当受到法律保护。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定:一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该规定,抵押权、工程价款优先受偿权均不得对抗消费者购买权。
【判决结果】
判令“不得执行位于淮北市相山区南黎路西段南侧某栋2单元503室房屋”。
【裁判文书】
淮北市中级人民法院(2019)皖06民初81号民事判决
【案例评析】
本案涉及抵押权与消费权谁享有优先权的问题,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定:一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该规定,抵押权、工程价款优先受偿权均不得对抗消费者购买权。
【结语和建议】
本案涵盖了抵押权、消费权如何保护的问题。
现实生活中,经常遇到不良开发商一房多卖,或将出售后的房产抵押给债权人,造成社会混乱。
建议普通居民在买房时,一定要及时备案,并办理产权证。同时,抵押权人也要尽到审查义务,不要认为,办理了抵押登记就万无一失。

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